フラット35をチラつかせる不動産投資にはご注意を

不動産投資の利回りに釣られる人

最近では少し大人しくなった様ですが一時期の投資ブームの中、株式市場だけでなく不動産投資にもブームが広がっている気が体感ではしていました。特にFIREという言葉が流行り始めた頃から投資への視線は強くなった気がします。投資をすること自体は悪いことでは無いですしそれによって儲かった。FIREに成功した。という人も一部にはいるでしょう。ただその一方ででは大損をした。現在進行形でしているという人も多いのでは無いでしょうか。その中でも一時期、問題になった不動産投資についての問題を取り上げたいと思います。

まず不動産投資を勧めてくる営業の資料に記載されている「利回り」これをそのまま信じないで下さい。というよりも意図的に行なっているこの表面利回りをそもそも広告に利用することを正すべきだと思います。

多くの不動産投資の営業員が伝える資料の利回り

よく投資用マンションとして流行ったのがマンション一棟を購入するのではなく一部屋をローンを組んで入居者が入ることによりローンの返済を行いつつ毎月の家賃収入を得るという単純なものです。当然、投資用に購入していますので不動産屋は利回りを強調します。購入者も住むのでは無く投資用として見ていますのでどんないい部屋か？では無く何％の利回りを得ることが出来るのか？何年で回収出来るのか？その辺りが話の中心となるでしょう。

ただし上記にも触れた様にチラシや提案書には表面利回りを記載することが多く、毎月返済する額との差をその表面利回りを比較し毎月、このぐらいの収入が入ります。と表現されるのですが実際の契約時に契約書を全て読んで契約をしている人がこの世の中にどれほどいるのでしょうか？
気をつけなければいけなのが「実際の利回りはどうか？」「本当に回収が出来るのか？」この辺りが当たり前ですが重要です。

まずは実質利回りから考える

当たり前ですが不動産営業の担当者がプレゼンをあなたに行う時にこの話を自分からしてくることは無いでしょう。それを伝えるという事は自社製品の魅力を落とすことになりますので、しかし不動産を購入するというのは非常に大金が動きます。そのことからもまずは「実質利回り」から掘り下げて聞いていきましょう。
かつ、提案内容は常に誰かが借りてくれている状態を考慮しなければなりませんし、修繕費などその他諸々の諸経費がかかるということも理解しましょう。そうして必要な持ち出し額を考慮した上でその物件の魅力（立地など）を比較した上で不動産投資を行うというのであれば止めはしません。

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フラット35不正利用問題

ここで最初の問題に戻りますが「フラット35」という言葉を聞いたことは無いでしょうか？実際に物件購入などをした経験がない方も言葉だけは聞いたことがあると思います。

【フラット３５】は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。
資金の受取時に返済終了までの借入金利と返済額が確定するため、長期にわたるライフプランが立てやすくなります。

https://www.flat35.com/index.html

通常、住宅購入をする際には一般的にローンを組むことが多いと思います。現金一括購入出来る！という人は羨ましいのですがそんな方は少ないかと思いますので大抵の場合、金融機関にて変動型か固定型のローンに加入することで返済プランを考えます。最近では長期の低金利が続く影響から変動型を選択するという方やネット系銀行の割安なローンを利用という方も多く見られますがやはり先が長いからこそ固定に・・・という需要はまだまだ高いでしょう。
さて、なぜこの話をするかと言いますと実はこのフラット35はあくまでもご自身が住むという条件のもとにローンを組むということが可能となっています。

ここで問題になってくるのが「投資目的で購入した物件」をフラット35を使ってローンを組むという不正行為が不動産業界で一時、問題になりました。現在ではニュースや新聞でも取り上げられたこともあり表立っての大きな問題は出てきていませんが全く無くなったということは無いでしょう。また一番問題なのが「この問題が発覚する前に契約をしてしまった人」です。フラット35はあくまで居住することを目的を条件として貸し出しを行いますので投資目的と判断した場合、契約は無効となる可能性があります。そうなると当然ながら「一括返済」をするしか無くなります。またこの手段を勧めてきた不動産屋も巧妙に逃げ道を作っているでしょうから完全に泣き寝入りとなってしまいます。そう言った点から利回りばかりに目を向けるのでは無くその周辺についても調べた上での判断する目を養う必要があるのが不動産投資です。また、どこの世界でもそうですが良いものは大抵、下には降りてきません。既に上に吸い上げられた搾りかすという名のババ引きをしている様なものです。そう言った点も踏まえて検討しましょう。

【フラット３５】は利用目的が限られています
【フラット３５】（住宅ローン）は、お客さまの住まいの夢をかなえるために、利用目的を自ら居住する住宅の取得に限定し、長期にわたり固定金利でご融資しております。
昨今住宅ローン市場が低金利の状況下にあることに着目して、本来の趣旨と異なる目的で【フラット３５】をはじめとする住宅ローンを不正に利用するケースが発生しています。
ご注意
【このような利用は認められません】
自らは居住するつもりがなく、投資目的で住宅を取得すること
自動車の購入費用など住宅取得費以外の費用を上乗せして申し込むこと
消費者ローンなどの返済に充てる費用を上乗せして申し込むこと（おまとめローン）
このような不正な目的で融資を受けることは、ローン契約違反であり、住宅金融支援機構では融資の残債務について一括返済請求を行うこととなります。
また、たとえお客さまが手続を事業者任せにしていたとしても、虚偽の内容で融資を受けることは犯罪（詐欺罪）であり、お客さま自身が責任を問われることになります。

https://www.flat35.com/guide/caution/index.html

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生命保険の代わりになるというフレーズ

不動産投資のプレゼン資料にはよく生命保険の代わりになるというフレーズが載っていることがありますが保険代理店に勤務していた者から言わせてもらうと「なりません」

なぜこの様なフレーズが使われるかというと不動産を購入する際に団体信用生命保険に加入する様に伝えられると思います。これは知っている方も多いかもしれませんが簡単にいうともし保険加入者が死亡した場合、ローン返済がチャラになる。という様なものです。つまり毎月の返済がなくなる上に不動産という資産が出来るので安心できますよ。というのが言い分ですがローンがチャラになることを否定はしませんし良いことだと思います。ただ、不動産は資産価値が変動することや「現金化」が難しい為、生命保険とは別で考えるべきだというのが私の考えです。
生命保険の一番のメリットは現金化のスピードです。最近では緩和されましたが銀行口座の場合、一定額を除き死亡した時点で本人の口座は凍結されます。しかし保険は「死んだら払います」となっていますのですぐに現金に変えることが可能です。

よってこの二つを同列に考えることはお勧めしません。「保険は保険」「不動産は不動産」という考えを持つべきです。

不動産投資をどうしてもしたいという方へ

そんな方が果たしているのかは分かりませんがもしどうしても挑戦したいというのであれば「不動産をもとにしたETF」などを購入してみるのが良いのでは無いでしょうか。これですと少額から始めることが出来ますしローンを組むこともありません。これが最善策かはさておき「不動産」の名の通り動かすことが難しい投資はお金を持っている人間か道楽でやるに越したことが無いのかな？と私は考えます。